Статья 'Опыт перевода бывших промышленных объектов в жилищный фонд ' - журнал 'Архитектура и дизайн' - NotaBene.ru
по
Меню журнала
> Архив номеров > Рубрики > О журнале > Авторы > О журнале > Требования к статьям > Порядок рецензирования статей > Ретракция статей > Этические принципы > Политика открытого доступа > Оплата за публикации в открытом доступе > Online First Pre-Publication > Политика авторских прав и лицензий > Политика цифрового хранения публикации > Политика идентификации статей > Политика проверки на плагиат > Редакция и редакционный совет > Политика издания
Журналы индексируются
Реквизиты журнала

ГЛАВНАЯ > Вернуться к содержанию
Архитектура и дизайн
Правильная ссылка на статью:

Опыт перевода бывших промышленных объектов в жилищный фонд

Васильева Алина Александровна

магистр, кафедра «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости», Сибирский Федеральный университет

660028, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр. Свободный, 82

Vasileva Alina

Master's Degree, the department of Building Design and Property Survey, Siberian Federal University

Krasnoyarsk Territory, city of Krasnoyarsk, Svobodny Avenue, house 82

alinavasileva177@gmail.com

DOI:

10.7256/2585-7789.2021.1.37139

Дата направления статьи в редакцию:

19-12-2021


Дата публикации:

28-12-2021


Аннотация: Предметом исследования является процесс перевода ранее бывших в эксплуатации промышленных объектов производственного назначения в жилищный фонд. Объект исследования представляет собой жилищный фонд города Москва. Автор рассматривает теоретические аспекты воспроизводства жилищного фонда, при этом особое внимание уделяется такому способу воспроизводства, как перевод объектов недвижимости в жилую категорию назначения из иной, в частности, из объектов промышленного производства, тем самым происходит увеличение количественных характеристик фонда жилья. Кроме того, автором проанализированы статистические данные по переводу производственных объектов в жилые и рассмотрены существующие примеры редевелопмента промышленных зон.   Основные выводы проведенного исследования заключаются в том, что жилищный фонд является связующим звеном многих сфер жизни человека и развитие его характеристик требуется на постоянной основе, что по своей сути является воспроизводством фонда, осуществление которого возможно с помощью реконструкции, модернизации или капитального ремонта зданий, при этом, применение такого способа воспроизводства жилищного фонда, как перевод бывших промышленных объектов в жилищный фонд города, будет способствовать расширению рынка недвижимости и увеличению количества жилых единиц, тем самым минимизируя многие проблемы в фонде жилья. Особым вкладом автора в изученность темы является подтверждение возможности решения проблем в жилищном фонде города при помощи обозначенного в теме исследования способа. Новизна исследования заключается в том, что многие авторы рассматривают перевод промышленных объектов в жилые, как факт решения проблемы неэксплуатируемых бывших производственных зданий, при этом направление изучения этой темы с точки зрения минимизации проблем в жилищном фонде остается открытым.


Ключевые слова: жилищный фонд, воспроизводство жилищного фонда, джентрификация, редевелопмент, промышленный фонд, способы воспроизводства, лофт-апартаменты, градостроительная политика, реконструкция, характеристики жилищного фонда

Abstract: The subject of this research is the process of converting former industrial sites to residential facilities. The object is the housing stock of Moscow. The author explores the theoretical aspects of reproduction of housing stock, giving special attention to conversion of the category of industrial buildings to residential category, which expands the quantitative characteristics of the housing stock. Analysis is conducted on the statistical data of conversion of industrial sites to residential facilities, as well as the available examples of redevelopment of the industrial sites. The conclusion is made that the housing stock is an interlink between many life spheres and the development of its characteristics is required on a permanent basis, which in essence is the reproduction of housing stock through reconstruction, modernization or total building renovation. The implementation of such method as conversion of former industrial sited into residential facilities would contribute to the expansion of the real estate market and increase in the number of residential units, minimizing many issues in the housing stock. The author proves the feasibility of solving issues in the housing stock of the city through conversion of former industrial sites to housing facilities. The novelty of this research lies in the fact that many authors view such method as the solution of disused former industrial buildings, rather than from the perspective of minimization of issues in the housing stock.



Keywords:

urban planning policy, loft apartments, methods of reproduction, industrial stock, redevelopment, gentrification, reproduction of the housing stock, housing stock, reconstruction, housing stock characteristics

Введение. Потребность в жилье является одной из главных и непрерывных нужд индивидуума, в связи с чем постоянное пополнение жилищного фонда и модернизация его качественных и увеличение количественных характеристик будет актуальна во все времена. Одним из нестандартных способов увеличения количества жилых единиц является процесс редевелопмента промышленных объектов с их дальнейшим переводом в жилые. Практика пополнения жилищного фонда бывшими промышленными объектами рассматривается многими учеными в их научных публикациях. Например, Тимофеева И.П. в своей статье «Приспособление бывших промышленных территорий под жилую функцию в исторических центрах городов» рассматривает возникающие проблемы при использовании бывших промышленных зон, кроме того, автор публикации предлагает альтернативную возможность решения таких проблем путем изменения функционала некогда бывших зданий производственного назначения [1]. Аналогичные вопросы поднимаются в статьях Анищенко Е.А. «Способы реструктуризации нерентабельных промышленных зон и объектов на основе зарубежного и отечественного опыта» [2], Понкратовой И.А. «Разработка сценариев эффективного и оптимального решения по перепрофилированию ТЭЦ промышленных зданий» [3], Назаровой М.В. «Современный опыт реконструкции объектов промышленной архитектуры под жилье (Европа, США, Австралия)» [4] и Дудниковой К.А. «Предпосылки и целесообразность использования бывших производственных зданий» [5]. Несмотря на то, что данная тема имеет популярность среди ученых, стоит отметить, что многие авторы рассматривают перевод промышленных объектов в жилые, как факт решения проблемы неэксплуатируемых бывших производственных зданий, при этом направление изучения этой темы с точки зрения минимизации проблем в жилищном фонде остается открытым.

Цель. Изучение опыта перевода бывших промышленных объектов в жилищный фонд, как возможность решения проблем в жилищном фонде

Задачи. Для исследования обозначенной темы были поставлены следующие задачи:

- проанализировать теоретические аспекты воспроизводства жилищного фонда;

- выявить статистические данные по переводу производственных объектов в жилые;

- рассмотреть примеры редевелопмента промышленных зон.

Методы. В качестве основных методов исследования использовались:

- описание теоретических аспектов;

- анализ статистических данных и существующих примеров редевелопмента промышленных зон.

Полученные результаты. Жилищный фонд является составляющей сразу нескольких сфер жизни: социальной, экономической, отчасти политической. Так, например, в лице коэффициента доступности жилья он является показателем социальной сферы, а объем фонда связан с экономикой города и региона и является влияющим на нее фактором.

Для того, чтобы осуществить безостановочную эксплуатацию основных фондов из сферы жилья нужно постоянно и непрерывно возобновлять фонд, предотвращая его износ – это и сеть, так называемое «воспроизводство жилищного фонда». Но строительство нового жилья является не единственной формой воспроизводства жилищного фонда. Кроме строительства есть реконструкция, модернизация и капитальный ремонт зданий.

У каждой формы есть своя область применения, в одном случае целесообразно применить одну, например, для замещения аварийного жилья целесообразно выполнить новое строительство, в ином - применение другой физически неосуществимо, например, законодательная недопустимость сноса объектов культурного наследия и строительство на их месте нового здания, в данном случае возможна только реконструкция.

При этом, имеет место быть перевод объектов недвижимости из одного назначения в другое, в нашем случае был рассмотрен опыт перевода промышленных бывших исторических объектов в жилищный фонд.

Многие ученые, в том числе Веретенников Д.Б., Кузнецов И.В. в своей статье «Возрождение старых промышленных городских кварталов в контексте процессов джентрификации» [6], в своих исследованиях одним из направлений термина «джентрификация» считают преобразование промышленных объектов в жилую недвижимость. Реконструкция объектов производственного назначения в целях изменения его функционала в сторону удовлетворения жилых потребностей привела к появлению такого понятия, как «лофт», которое было впервые упомянуто в США в первой половине 20 века, когда неиспользуемые здания промышленного назначения сдавались в аренду в качестве жилья. Если рассматривать данное направление в России, то наибольшее развитие оно принимает в Москве, где, в сравнении с другими городами, предложение лофт-апартаментов, образовавшихся на месте неиспользуемых бывших промышленных фабрик имеет высокое значение. При этом, можно отметить спад объема предложения лофт-апартаментов в 2021 году, в сравнении с 2020 годом, что показано на рисунке 1 [7]. Причиной уменьшения предложения в 2021 году является дефицит новых проектов.

Рисунок 1 – Динамика объема предложения лофт-апартаментов, тыс. кв. м.

Рассматривая бывшие производственные здания, зачастую можно столкнуться с объектами, имеющими законодательный статус памятников, которые, в связи с их нахождением под государственной охраной, невозможно снести, при этом использование их по назначению также невозможно, вследствие постоянно меняющихся экономики и принципов производства. Исходя из этого, происходит процесс редевелопмента промышленных зон и перевод производственных объектов в жилые, пополняя тем самым жилищный фонд города.

Выполняя анализ существующих примеров редевелопмента промышленных объектов в целях коммерческого использования в качестве жилья, можно заметить, что в большинстве случаев бывшие производственные здания эксплуатируются как апартаменты. Это происходит в связи с тем, что для создания данного вида жилья упрощены многие проектные требования и нормы, существует возможность реализовать множество объемно-пространственных решений. Кроме того, апартаменты юридически не являются жилыми помещениями, соответственно регистрация в таком роде жилья невозможна, в связи с чем стоимость апартаментов приблизительно на четверть ниже стоимости жилой недвижимости. Рассматривая размер представленных в Москве лофт-апартаментов, виден разброс площадей, размер которых начинается с менее чем 50 квадратных метров, верхняя же граница не ограничивается, но является более 200 квадратных метров (рисунок 2) [8].

Рисунок 2 – Распределение предложения лофт-апартаментов по площадям

В Москве около 15% территории занимают промышленные зоны, при том что застройка города имеет достаточно плотный характер, обозначенные зоны в большинстве случаев не используются, в связи с чем градостроительная политика города направлена на полезное использование промышленных территорий с применением комплексной застройки, в том числе изменяя назначение бывших промышленных фабрик на жилое.

На текущий момент перечень промышленных зон, на территории которых находятся объекты, подлежащие редевелопменту состоит из 34 зон (рисунок 3), среди которых наиболее крупные – это промышленная зона «ЗИЛ», общей площадью территории 356,5 га; «Серп и Молот», 114 га; «Нагатинский Затон», 33,4 га и другие.

Рисунок 3 – Расположение промышленных зон, подлежащих реконструкции [9]

На рисунке 3 видно, что большая часть рассматриваемых зон располагается в пределах МКАД. К концу реализации обозначенных мероприятий, вместо неэксплуатируемых производственных зданий, образуются обновленные жилые кварталы с развитой социальной инфраструктурой.
Обсуждение. Во время исследования были выявлены такие статистические данные, как динамика объема предложения лофт-апартаментов и распределение предложения лофт-апартаментов по площадям в г. Москва, в следствие чего были отмечены спад объема предложения данного вида жилья, связанного с дефицитом новых проектов для редевелопмента и обширный выбор площадей в качестве жилья в виде лофт-апартаментов.

При написании научной статьи было выяснено, что в г. Москва 34 промышленных зоны подлежат реконструкции в процессе редевелопмента, площадь самой крупной из них достигает 356,5 га. После завершения перевода промышленных объектов в жилые, в г. Москва будет минимизированы проблемы жилищного фонда в части обеспеченности жильем граждан, а также выполнено равномерное распределение эксплуатируемых объектов недвижимости, обеспечивающих комфортную городскую среду.

Выводы. Выполнение мероприятий по переводу бывших промышленных объектов в жилищный фонд приведет к расширению рынка недвижимости и увеличению количества жилых единиц. Вместе с тем, снизится необходимость в массовом строительстве, возникнет тенденция смены экстенсивного пути развития города интенсивным, так как площадь города на какое-то время прекратит свое разрастание, в связи с использованием ранее неэксплуатируемых территорий и объектов промышленного назначения. Площади бывших производственных территорий будут подключены к городской инфраструктуре, что приведет к увеличению плотности населения в рассматриваемых зонах.

Библиография
1.
Тимофеев И.П. Приспособление бывших промышленных территорий под жилую функцию в исторических центрах городов // Архивариус. 2020. №3 (48). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/prisposoblenie-byvshih-promyshlennyh-territoriy-pod-zhiluyu-funktsiyu-v-istoricheskih-tsentrah-gorodov (дата обращения: 12.12.2021).
2.
Анищенко Е.А. Способы реструктуризации нерентабельных промышленных зон и объектов на основе зарубежного и отечественного опыта // Ноэма. 2019. №2 (2). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sposoby-restrukturizatsii-nerentabelnyh-promyshlennyh-zon-i-obektov-na-osnove-zarubezhnogo-i-otechestvennogo-opyta (дата обращения: 12.12.2021).
3.
Понкратова И.А. Разработка сценариев эффективного и оптимального решения по перепрофилированию ТЭЦ промышленных зданий // E-Scio. 2021. №4 (55). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/razrabotka-stsenariev-effektivnogo-i-optimalnogo-resheniya-po-pereprofilirovaniyu-tets-promyshlennyh-zdaniy (дата обращения: 12.12.2021).
4.
Назарова М.В. Современный опыт реконструкции объектов промышленной архитектуры под жилье (Европа, США, Австралия) // AMIT. 2013. №3 (24). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennyy-opyt-rekonstruktsii-obektov-promyshlennoy-arhitektury-pod-zhilie-evropa-ssha-avtraliya (дата обращения: 12.12.2021).
5.
Дудникова К.А. Предпосылки и целесообразность использования бывших производственных зданий // AMIT. 2017. №2 (39). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/predposylki-i-tselesoobraznost-ispolzovaniya-byvshih-proizvodstvennyh-zdaniy (дата обращения: 12.12.2021).
6.
Веретенников Д.Б., Кузнецов И.В. Возрождение старых промышленных городских кварталов в контексте процессов джентрификации // МНИЖ. 2020. №8-2 (98). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vozrozhdenie-staryh-promyshlennyh-gorodskih-kvartalov-v-kontekste-protsessov-dzhentrifikatsii (дата обращения: 12.12.2021).
7.
Индикаторы рынка недвижимости. URL: https://www.irn.ru/articles/41594.html (дата обращения: 12.12.2021).
8.
Economic scientific magazine «Investment evaluation» URL: https://www.esm-invest.com/en/node/2493 (дата обращения: 12.12.2021).
9.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы URL: https://stroi.mos.ru/renovaciya-promzon (дата обращения: 12.12.2021).
References
1.
Timofeev I.P. Prisposoblenie byvshikh promyshlennykh territorii pod zhiluyu funktsiyu v istoricheskikh tsentrakh gorodov // Arkhivarius. 2020. №3 (48). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/prisposoblenie-byvshih-promyshlennyh-territoriy-pod-zhiluyu-funktsiyu-v-istoricheskih-tsentrah-gorodov (data obrashcheniya: 12.12.2021).
2.
Anishchenko E.A. Sposoby restrukturizatsii nerentabel'nykh promyshlennykh zon i ob''ektov na osnove zarubezhnogo i otechestvennogo opyta // Noema. 2019. №2 (2). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sposoby-restrukturizatsii-nerentabelnyh-promyshlennyh-zon-i-obektov-na-osnove-zarubezhnogo-i-otechestvennogo-opyta (data obrashcheniya: 12.12.2021).
3.
Ponkratova I.A. Razrabotka stsenariev effektivnogo i optimal'nogo resheniya po pereprofilirovaniyu TETs promyshlennykh zdanii // E-Scio. 2021. №4 (55). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/razrabotka-stsenariev-effektivnogo-i-optimalnogo-resheniya-po-pereprofilirovaniyu-tets-promyshlennyh-zdaniy (data obrashcheniya: 12.12.2021).
4.
Nazarova M.V. Sovremennyi opyt rekonstruktsii ob''ektov promyshlennoi arkhitektury pod zhil'e (Evropa, SShA, Avstraliya) // AMIT. 2013. №3 (24). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennyy-opyt-rekonstruktsii-obektov-promyshlennoy-arhitektury-pod-zhilie-evropa-ssha-avtraliya (data obrashcheniya: 12.12.2021).
5.
Dudnikova K.A. Predposylki i tselesoobraznost' ispol'zovaniya byvshikh proizvodstvennykh zdanii // AMIT. 2017. №2 (39). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/predposylki-i-tselesoobraznost-ispolzovaniya-byvshih-proizvodstvennyh-zdaniy (data obrashcheniya: 12.12.2021).
6.
Veretennikov D.B., Kuznetsov I.V. Vozrozhdenie starykh promyshlennykh gorodskikh kvartalov v kontekste protsessov dzhentrifikatsii // MNIZh. 2020. №8-2 (98). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vozrozhdenie-staryh-promyshlennyh-gorodskih-kvartalov-v-kontekste-protsessov-dzhentrifikatsii (data obrashcheniya: 12.12.2021).
7.
Indikatory rynka nedvizhimosti. URL: https://www.irn.ru/articles/41594.html (data obrashcheniya: 12.12.2021).
8.
Economic scientific magazine «Investment evaluation» URL: https://www.esm-invest.com/en/node/2493 (data obrashcheniya: 12.12.2021).
9.
Kompleks gradostroitel'noi politiki i stroitel'stva goroda Moskvy URL: https://stroi.mos.ru/renovaciya-promzon (data obrashcheniya: 12.12.2021).

Результаты процедуры рецензирования статьи

В связи с политикой двойного слепого рецензирования личность рецензента не раскрывается.
Со списком рецензентов издательства можно ознакомиться здесь.

Рецензируемая статья посвящена изучению и обобщению опыта перевода бывших промышленных объектов в жилищный фонд с точки зрения минимизации проблем в жилищном фонде г. Москвы.
Актуальность статьи не вызывает сомнения, поскольку процесс редевелопмента промышленных объектов с их дальнейшим переводом в жилые и практика пополнения жилищного фонда бывшими промышленными объектами нуждаются в осмыслении и должны сопровождаться научными обоснования последствий как для комплексного развития территорий, так и для перспектив развития жилищного фонда.
Научная новизна представленного исследования, по мнению рецензента, заключается в выводах о том, что редевелопмента промышленных объектов приведет к смене экстенсивного пути развития города интенсивным, дополнительной нагрузке на городскую инфраструктуру, увеличению плотности населения.
Авторы справедливо считают, что жилищный фонд является составляющей сразу нескольких сфер жизни: социальной, экономической, отчасти политической. Статья является отражением проведенной серьезной работы по анализу статистических данных и изучению примеров редевелопмента промышленных зон. Статья иллюстрирована тремя рисунками. На одном из них приведена динамика объема предложения лофт-апартаментов в Москве, наглядно показан спад объема предложения лофт-апартаментов в 2021 году, в сравнении с предыдущим годом. В статье отмечается, что в большинстве случаев бывшие производственные здания эксплуатируются как апартаменты ввиду упрощения многих проектных требований и норм для реализации множества интересных объемно-пространственных решений, а также в связи с более низкой стоимостью апартаментов по сравнению с жилой недвижимостью. Немаловажным является и то, что авторы приводят распределение предложений лофт-апартаментов по площадям, размер которых начинается с менее чем 50 квадратных метров, верхняя же граница не ограничивается, но является более 200 квадратных метров. В статье упоминается о 34 промышленных зонах Москва, на территории которых находятся объекты, подлежащие редевелопменту, среди которых наиболее крупные – это промышленная зона «ЗИЛ» (356,5 га); «Серп и Молот» (114 га); «Нагатинский Затон» (33,4 га), большая часть этих зон располагается в пределах МКАД.
Библиографический список статьи включает 9 источников – интернет-ресурсы и современные публикации отечественных ученых в периодических научных журналах, в том числе посвященные современному зарубежному опыту реконструкции объектов промышленной архитектуры под жилье. На приведенные в списке литературы источники в тексте имеются адресные ссылки, что свидетельствует о наличии в публикации апелляции к оппонентам.
Хочется высказать и некоторые замечания. Во-первых, статья не структурирована должным образом, в ней не выделены общепринятые в современных научных статьях разделы: введение, цель и задачи, материалы и методы, полученные результаты, обсуждение, выводы. Во-вторых, сложно согласиться с выводами авторов о том, что рассматриваемые в статье процессы приведут в перспективе «к равномерной разгрузке транспортной сети» – представляется, что увеличение плотности населения будет сопровождаться не разгрузкой транспортной сети, а наоборот ее приведет к дополнительным нагрузкам на нее. В-третьих, в библиографическом описании источника под номером 4 допущена опечатка в слове «Австралия» – написано «автралия».
Рецензируемый материал подготовлен на актуальную тему, соответствует тематике журнала «Архитектура и дизайн» и рекомендуется к опубликованию после доработки и устранения отмеченных недочетов.
Замечания главного редактора от 21.12.2021: "Автор в полной мере учел замечания рецензентов и исправил статью. Доработанная статья рекомендуется к публикации"
Ссылка на эту статью

Просто выделите и скопируйте ссылку на эту статью в буфер обмена. Вы можете также попробовать найти похожие статьи


Другие сайты издательства:
Официальный сайт издательства NotaBene / Aurora Group s.r.o.
Сайт исторического журнала "History Illustrated"